主题：富力广场四年运营之痛 商业地产扶不起的"阿斗"

“决定房产价值的除了地段，地段，还是地段”，李嘉诚先生的“地段论”广泛播之于众口，甚至被无数人奉为圭臬。一般来讲，商业地产项目只要地段好，人气都不会太差。但地处双井商圈核心位置、开业四年仍挣扎在养商期的富力广场却颠覆了这一地产规律。东三环、周边住宅众多、写字楼林立、与10号线双井站无缝连接……众多利好也未让富力广场摆脱身居闹市却难享“火爆”的局面。富力广场，到底怎么了？

扶不起的“阿斗”

无论是成语“乐不思蜀”，还是俚语“扶不起的阿斗”，都源于世人对蜀汉后主刘禅“碌碌无为”的印象。如今，拥有天时地利条件、经过四年市场培育却落得业态混乱、人气不佳的富力广场，俨然成了商业地产界的“阿斗”。

2002年3月，富力地产以32亿元竞投夺得广渠门外48万平方米的土地。第二年，富力地产推出了面向工薪阶层的富力城一期。随着进驻CBD的大型国内、国际企业越来越多，更多的商务人群聚集到了CBD，也为双井地区带来了更多的人群。虽然在富力地产拍下广渠门外的这块地后，家乐福、百安居等大型超市以及大型家居市场进入了双井区域，但在当时除去超市和家居市场外，双井地区并没有其他商业设施，作为CBD后花园显得“名不符实”。

家住富力城的一位朋友告诉记者，其实富力广场的客流量很“极端”，虽然大部分时候冷清，但赶上某个周末或做活动抑或是影院票价打折的时候也出现过人山人海、水泄不通的情况。为聚集人气，富力广场自开业到现在，经常隔三差五地搞活动。据本刊记者了解，Twins、萧敬腾、张杰、快乐家族、张栋梁、曾轶可、尚雯婕、郎朗、满江、李易峰、郭美美等诸多明星都曾在此签售或举办歌迷见面会。此外，快乐男声海选、Cosplay大赛首场海选也曾在此举办。每次活动都有成百上千的粉丝前来捧场，队伍能排到门口之外几十米，场面之壮观堪比春运时的火车票售票点。一位从事策划工作的人士分析，虽然这种活动能一时给众人造成商场人气爆棚的印象，但不可持续。另一方面，单从活动形势看，这些活动吸引的都是20岁以下的追星族，而并非有消费能力的白领一族，这也让活动的后续效果大打折扣。更重要的是，这种活动的举办会让不了解的消费者自动给商场定位：这是一家以年轻小孩为主要客群的商场，虽声势浩大有可能起到的却是负面作用。

对于商业地产唯租金论，北京商业经济学会秘书长赖阳认为是地产商做商业地产的大忌。他表示，多数情况下，商场的收益并非完全取决于租金，而是取决于商业组合。比如休闲、零售业态的配比、品牌层级的组合，以及超市百货专业店等业态组合等因素。只有合理组合才能对消费者构成吸引力。品牌商支付租金的高低，并不应该是商场方面选择入驻品牌的唯一依据。这也是不少国内百货商场为了吸引国际品大牌，不惜长时间免租，同时为其支付不菲装修费的原因。有些大商户虽然租金低，由于品牌、定位等，往往可以吸引消费者。放弃这部分商户，商场可能会流失客流，得不偿失。经过前期市场培育，虽然富力广场已经摆脱了“空铺”的尴尬，但中国商业联合会工作委员会副主任李生认为，衡量商业是否做得成功，是从“满铺”、“稳铺”、“旺铺”三个层面体现。目前富力广场能够实现“满铺”，但还需要做更为长远的规划，在自身定位的基础上，引入符合定位的品牌，形成合理的品牌组成结构。