主题：融创绿城陷强拆门：单价10万楼盘遇“清朝钉子户”

陈承

拥有150年历史的上海不可移动文物沈宅，差点就将被完全拆除，为融创绿城在沪著名项目“让路”。

由福建船商沈氏于清朝咸丰年间所建的沈宅，在过去数年中已被拆除了约一半的结构。此事于上周经沪媒报道，在上海黄浦区政府部门紧急叫停下，方才保留了沈宅残余部分。

而在拆除这座不可移动文物的背后，更牵涉着国内两大知名房地产开发商的利益。10年前，沈宅所处的董家渡地区11号地块，作为旧区改造项目被用于建造商品房，项目公司股东几经变动后，现今被绿城和融创在上海的合资公司——上海融创绿城房地产开发有限公司（下简称“融创绿城”）实际开发。

10年间，原本按设计将建造7幢精装修高层公寓的董家渡地区11号地块，如今仅有两幢高层于今年4月底交付。而今年8月，融创绿城正式成立后，公司对该地块的开发加速。

“就是在8月份左右，11号地块拆迁的动静又大了起来。”与沈宅仅几米之隔的一家烟酒店老板对本报记者称。

“2002年，上海的土地使用权转让尚未要求净地出让，开发商面临动拆迁居民安置等额外问题，这可能是导致沈宅被部分拆除的原因之一。”中国房产信息sf集团分析师薛建雄对本报记者分析。

21日，黄浦区文化局表示，沈宅拆迁现已被叫停。然而，原建筑四进的格局，目前仅已剩下三、四进。

黄金地[简介最新动态]块开发史

上海董家渡地区位处寸土寸金的黄浦区。由上海市建交委公开的建设项目信息显示，沈宅位于董家渡地区11号地块旧区改造项目，此地块东临中山南路，西接王家嘴角街，南依王家码头路，北沿紫霞路，距黄浦江不足200米，是南外滩位置极佳的地块。

2002年5月，上述地块由香港华润、北京光彩、浙江华浙三家共同获得开发资格，2005年，绿城受让原本属于浙江华浙的项目公司——上海华浙外滩置业的51%股权。此后，该地块上的项目更名为绿城·上海黄浦湾，按计划将由7幢精装修高层公寓以及双会馆组成。

不过，自项目启动至今的十年中，由于地块动拆迁、项目公司股东几经变更等因素，至今年4月底，绿城·上海黄浦湾项目仅有1、2号楼交付使用。而自去年以来，绿城数度“卖地求存”，亦涉及了该项目。

沈宅的命运轨迹

在沈宅残存的结构里，精致的木刻雕花房梁和围栏显示着其悠久历史和文物价值。

事实上，国务院第三次全国文物普查领导小组办公室曾于2011年11月8日向上海市文物局等单位发函，核定调查登记不可移动文物4422处。而由上海市文物局公开的《上海市第三次全国文物普查不可移动文物名录》则显示，花衣街116号沈氏住宅正列入其中，为第三次全国文物普查新发现不可移动文物。

而根据《中华人民共和国文物保护法》第二十六条规定，“使用不可移动文物，必须遵守不改变文物原状的原则，负责保护建筑物及其附属文物的安全，不得损毁、改建、添建或者拆除不可移动文物。”

而上海第三次全国文物普查领导小组对沈宅的调查报告亦显示：沈宅“风格独特，应立即停止拆迁，恢复原貌”。

事实上，来自前述沈宅邻里亦对本报记者称，针对沈宅的拆迁近几年断断续续一直在进行。

“过去主要是把沈宅的祠堂部分拆得差不多了，”上述人士称，“只有祠堂里一小块地方因为住着一家兄弟，因为拆迁补偿没有谈拢，所以还剩下一点。”

此人还称，在半个多月前，这两户兄弟家已与拆迁委员会达成补偿协议，在他们搬离后，沈宅祠堂剩下的一小块房屋即被拆除。

“对待文物一定要慎重，”国家文物专家库专家、复旦大学文博系教授陆建松在接受媒体采访时称，“一旦做出对其进行破坏的决定，那么将永远不可挽回。”

来自黄浦区政府部门对媒体发布的情况说明则称：沈宅所在区域早在2002年8月就已启动拆迁工作，2009年1月，在第三次全国文物普查工作人员调查该建筑时，尽管其已属拆迁范围，建筑年代久远，损坏严重，但考虑到部分建筑构件仍有保护价值，还是将其列为普查登录点。

“这表示沈宅在未被列入不可移动文物名录前，如果拆迁方的手续完备，且已与沈宅内有关住户达成动迁安置补偿协议，那么拆迁方应可以拆除已达成动迁协议的部分沈宅结构，”隆安律师事务所季海忠律师对本报记者分析，“但自从沈宅于去年底被列入名录后，在政府部门如已告知拆迁方的前提下，那么对于沈宅的拆迁和保护应该按照新的文物保护程序进行。”

目前尚不清楚对沈宅进行拆除的拆迁方是否具有完整的拆迁资格。不过，媒体报道称，上海市文物局的工作人员听到沈宅拆迁的消息，感到“非常吃惊”。

与沈宅同在花衣街的吉安里，亦属于董家渡地区11号地块，面临被拆迁的命运。实际上，绿城[简介最新动态]曾在2008年接受上海媒体采访时“郑重承诺”，将斥巨资对位于项目内的吉安里等5000多平方米的老建筑进行保护性开发，建成上海顶级的活动场所。

不过，被列入不可移动文物名录和开发商的“郑重承诺”，仍未帮助沈宅被完整保留。

政府不作为？

23日，上海媒体报道称，对于沈宅的拆迁事宜，黄浦区政府已要求区文化局等部门做好调查，与上海市文物局沟通，确保黄浦区文物保护工作有序推进。

同样负有职责的政府部门还有规土局。根据黄浦区规划和土地管理局网站的机构职责显示，该局也负有区级以上历史文物古迹规划管理工作的职责。

但两个部门都未能阻止沈宅被列入到不可移动文物名录后，仍被部分拆除的事实。

除了管理部门不作为，这栋清朝建筑还涉及两种土地出让模式的更替。

“现在上海土地出让都已经是净地出让模式，土地使用权在出让前，动拆迁工作已经完成，”中国房产信息集团分析师薛建雄对本报记者称，“不过在华浙外滩拿地时的2002年，还没有净地出让规则，导致开发商一般需要承担一定的动拆迁压力。”

事实上，早在2010年初闲置土地处置问题浮出水面时，即有开发商表示，此前在上海做项目的开发商中，真正捂地的比例并不多。而导致不少土地一直没法开工建设的一个重要原因是，以前很多地并非净地出让，存在拆迁问题。

而在董家渡地区11号地块出让后的第四年，即2006年2月，上海土地管理部门才表示，将在当年加大净地出让力度，力求做到地面完成平整后再出让。

华浙外滩公司综合管理部门一名工作人员对本报称，关于沈宅一事，目前该部门“不方便提供任何信息”。黄浦区政府截至发稿时也未对权责问题做任何回应。

据沈宅附近住户称，目前尚有50多户人家在11号地块上居住着。而沈宅剩余部分的房屋中，还住有几户租客，用单薄的木板隔出房间的他们，将独自留守着沈宅的“半壁江山”。

此外，在离沈宅几十米外，面向中山南路的绿城·上海黄浦湾大幅海报上，沈宅所在的董家渡11号地块已被开发商雄心勃勃的斗大标语宣布了命运——

“一个了不起的开始。”